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  • 圓融集團董事長趙志松:做一流商業(yè)地產主力運營商

    時間:2009-05-11 12:38   來源:蘇州工業(yè)園區(qū)
      蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年成立以來,已走過了15年,園區(qū)經濟始終走在全國同類園區(qū)的前列。如今,園區(qū)的商業(yè)地產,也正在逐步走向成熟。伴隨著長三角各地區(qū)商業(yè)地產茁壯成長的勃勃生機,蘇州工業(yè)園區(qū)的幾個大項目以獨特的定位和高起點的立意顯得格外引人注目:現代時尚元素融入古典建筑的李公堤,還有引進世界第一天幕的圓融時代廣場。他們都出自一個開發(fā)商之手——圓融集團。作為一家商業(yè)地產運營商,開發(fā)地產項目有些什么心得?又為何專注于園區(qū)開發(fā)?

      帶著這些疑問,我們走訪了圓融集團董事長趙志松。

      最深感觸:

      李公堤成功開發(fā)源于定位清晰

      于2006年底開業(yè)的李公堤以獨特新穎的商業(yè)形式,高品質的硬件和配套迅速成為蘇州市民乃至外地游客的鐘愛之地。李公堤的成功開發(fā),可以說是為園區(qū)的商業(yè)地產發(fā)展添上了絢麗燦爛的一筆。我們問趙總,開發(fā)李公堤的最大感受是什么?趙總說:是定位清晰。很簡單的回答,卻道出了商業(yè)地產成功開發(fā)的真言。——

      “李公堤一至三期是依托金雞湖中唯一的湖中長堤——李公堤(始建于1889年)開發(fā)建造的。在具有文化底蘊的歷史建筑上開發(fā)現代時尚的商業(yè)形態(tài),打造一種全新的都市商業(yè)綜合體是我們的開發(fā)理念。追求品牌,做到和蘇州其他商業(yè)項目錯位。當然,有文化積淀的古典建筑、國內最大的城市湖泊金雞湖,也在一定程度上成就了項目高起點的定位。

      當時根據整體開發(fā)計劃,共分一期國際風情商業(yè)水街、二期水巷鄰里和三期望湖角建筑面積近20萬平方米,打造蘇州首席濱水休閑娛樂區(qū)。李公堤一期國際風情商業(yè)水街,建筑風格保留了傳統的蘇州民居形態(tài),多座小橋串聯各島,蘇州古園林式布局,灰、白、黑三色的主色調,盡顯江南水鄉(xiāng)神韻,匯聚了來自來自丹麥、意大利、德國、韓國、日本、比利時、中國香港等十多個國家及中華老字號等知名品牌商家,目前已成為蘇州現代都市最靚麗的一道商業(yè)風景線。二期水巷鄰里,以歐陸風尚建筑和中式新古典道橋亭臺的巧妙結合,打造出了蘇州城的現代水天堂,更引入注目的是,與“南京1912”合作打造蘇州第一個酒吧街區(qū)——李公堤1889酒吧街區(qū),集中眾多國際國內知名慢搖吧、迪吧、純飲吧等各類酒吧,成為蘇州夜生活的策源地。而三期望湖角,作為環(huán)金雞湖CBD最后的絕版黃金地塊,建筑面積達14萬平米,將打造一個集餐飲、娛樂、特色零售等為一體的半島臨湖的休閑商業(yè)領地。

      項目和商家之間的合作,屬于強強聯合。我們對招商設置了較高的門檻,要求所有進場的商家都是品牌。我們在招商過程中始終堅持擇商、招商這一原則。我們的堅持迎來各國品牌商家的入駐, HB皇家啤酒館、代官山、大漁鐵板燒、查爾斯牛排館等,還有一些中華老字號也在李公堤落戶。

      開業(yè)后,事實證明我們的定位很準確,李公堤開業(yè)一年來接待了國內外眾多政要、其他城市的領導,和來自世界各地的游客,人們來到蘇州不再只是逛蘇州園林。李公堤已經成為蘇州的城市名片。這和我們首先追求社會效益、然后才是經濟效益的初衷也是吻合的!

      最大信心:

      圓融時代廣場將成為蘇州商業(yè)中心

      現在,李公堤已名正言順地成為“蘇州最亮眼的商業(yè)地標”。然而,成功打響李公堤一炮,只是圓融邁出的第一步,又一個矚目的商業(yè)巨艦——圓融時代廣場即將在2008年9月亮相湖東。趙總信心滿滿地說:“圓融時代廣場將成為蘇州商業(yè)中心!

      按照規(guī)劃,蘇州將建設蘇州東部新城,園區(qū)將建設成為蘇州市現代化新中心城區(qū)和蘇州CBD中央商務區(qū)。與之對應,2007年9月,第二輪 《蘇州市市區(qū)商業(yè)網點布局規(guī)劃》中,將市區(qū)標志性商業(yè)格局從“一個板塊二新二軸四帶”,調整為“兩核三副、兩軸三帶”!皟珊恕敝坏暮䱷|核心商業(yè)服務功能區(qū),與古城核心商業(yè)板塊錯位,重點發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài),最終形成引領時尚的功能區(qū)。這就表明了湖東CBD商貿區(qū)的“地位”已和古城區(qū)齊平?梢,以圓融時代廣場為中心的湖東商圈,符合蘇州總體發(fā)展規(guī)劃。我們作為隸屬于園區(qū)管委會的企業(yè),也有這個責任為園區(qū)開發(fā)這樣的大型地標性項目。

      成立那天起,我們就在追求品牌化,每個產品都非常具有特點,不做普通、大眾的項目。圓融時代廣場也是一樣,早在2006年底,在中國購物中心國際論壇第四屆年會上,經中國購物中心專業(yè)認證委員會評審,圓融時代廣場以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質,在眾多項目中獨占鰲頭,一舉獲得“2006年度中國最佳商業(yè)地產創(chuàng)新大獎”。項目總建筑面積約51萬平方米,集合了辦公商務區(qū)、時尚購物街區(qū)、生活休閑區(qū)、濱河餐飲娛樂區(qū)以及蘇州首座10萬平方米的購物中心,擁有6個地鐵出口、4000余個地下泊車位,還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最;另外還有水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時尚夜景……這些都是為了配合打造一流、品牌的商業(yè)地產項目。圓融時代廣場的目標,是成為蘇州市域CBD最繁華的商業(yè)中心、都市商業(yè)綜合體,目前主力招商已全部完成,SOGO、玩具反斗城、Home Centre、SK集團等多家世界著名品牌紛紛落戶。今年9月28日,即將迎來它的開業(yè),我們有這個信心。

      雖然就目前來看,相比蘇州其他商業(yè)較成熟的地區(qū),園區(qū)的人氣不足。我們看中的是這里未來的發(fā)展?jié)摿,況且,一個優(yōu)秀的開發(fā)商就應有把“生地”做成“熟地”的本事。雖說是“生地”,但是國際級品牌紛紛被項目吸引也是有道理的。蘇州目前的GDP水平已達到全國一流水平,城市目前的商業(yè)發(fā)展情況是缺少這樣一個大體量高品質的項目,而并非多出一個同類型項目。另外,就園區(qū)來說,園區(qū)是經濟水平名列蘇州第一的地區(qū),園區(qū)內住宅區(qū)的層次較別的地區(qū)要高,中海、萬科、仁恒、雅戈爾、棲霞等高端社區(qū)云集,但是缺少匹配的商業(yè)項目,沒有高檔住宅項目和高品質商業(yè)項目之間的互動。放眼圓融時代廣場四周,未來這里還將會矗立起以香港九龍倉集團開發(fā)的500米超高層摩天大廈為代表的CBD金融商務區(qū)摩天樓群,加之已有國際博覽中心和科技文化藝術中心以及如新羅、凱悅、洲際等五星級酒店如眾星捧月,可以想見,以圓融時代廣場為核心的湖東CBD商圈正在形成。所以,后期的潛力是無限的。先人一步看到商機,而不是等別人都看到了才去發(fā)開,這點對于一個商業(yè)地產開發(fā)商來說也很重要!

      最高目標:

      做中國一流商業(yè)地產主力運營商

      圓融集團是直屬于園區(qū)管委會的企業(yè),對于連續(xù)開發(fā)蘇州園區(qū)的地標性商業(yè)項目,政府是否給了相應的支持呢?對于圓融的“做中國一流的商業(yè)地產主力運營商”的目標,趙總又是怎么看的呢?——

      “雖然圓融是國企,但是其實我們沒有受到政府任何支持。我們在項目的開發(fā)過程中也是如履薄冰,每一步都走得很艱難。我們也經歷了公開掛牌拿地的過程,也沒有拿過政府一分錢補貼。

      可以這樣說,拿地開發(fā),只因為企業(yè)本身對地塊、對項目有信心,而以后能不能領先市場,還是要看開發(fā)出來的項目,政府在這方面也給不了什么扶持。作為國有企業(yè),我們肩負著更多的社會責任,項目只租不賣的運營模式,便于以后的經營管理,這也是對項目、對園區(qū)負責的表現。

      商業(yè)地產的專業(yè)要求比住宅地產高得多,產品需要具有高靈活性。項目的設計和定位非常重要,有一支專業(yè)的經營管理團隊也很重要。商業(yè)地產項目絕對不是畫完圖就去造,然后賣掉就結束的。商業(yè)地產項目最終是否能取得成功,靠的是軟件是運營。如果一定要說政府給了什么支持的話,我覺得那就是給了很好的平臺和給了圓融信任。

      目前,圓融集團開發(fā)和運營的商業(yè)地產體量已超過100萬方,包括李公堤一期國際風情商業(yè)水街、李公堤二期水巷鄰里、李公堤三期望湖角、陽澄食街、蓮花堤塞維利亞休閑商街、國際大廈、圓融大廈及圓融時代廣場等,項目涉及新城市商業(yè)中心、SHOPPINGMALL、商業(yè)步行街、時尚娛樂街區(qū)、時尚購物街區(qū)、特色餐飲街區(qū)、寫字樓、酒店式公寓等,幾乎囊括了商業(yè)地產的所有形態(tài)。同時,集團還在進行22.4平方公里陽澄湖國際休閑旅游度假區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)。我們的目標是“做中國一流的商業(yè)地產主力運營商”,爭取在三至五年內上市,但是我所提出的這個目標不是終點,也不希望企業(yè)為了達到目標去急功近利,去做簡單的“復制”。

      確實,理念、產品和經驗都可以復制,成功開發(fā)一個項目也有很多偶然性。而像萬科這樣開發(fā)項目的復制體系十分完善十分有經驗的開發(fā)商畢竟是少數。

      今后的路還很長,扎扎實實地走好每一步才是最重要的,即使六至十年達到上市的目標也沒有關系,我更看中努力的過程,目標的提出也是為了激勵團隊去共同奮斗和進步的。”

      一個多小時的采訪,趙總始終溫文爾雅地回答著我們的提問。我們在他平靜如水的敘述中感受著李公堤和時代廣場的開發(fā)故事,感受著圓融的團隊力量,仿佛一切都是這樣自然平和。早就聽聞圓融的趙總是典型的務實派,如今一見,更對他的務實作風有了全新的理解:務實,是對時機的準確把握,是對全局的從容掌控,是邁向成功頂峰的穩(wěn)健步伐。
    編輯:李典典

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