漫畫(huà)/師春雷

　　無(wú)論大型房地產(chǎn)商對(duì)樓價(jià)下跌的容忍度是30%左右，還是政府對(duì)此的容忍度只有10%，這樣的容忍度都只是主觀的產(chǎn)物。樓市樓價(jià)的走向會(huì)聽(tīng)他們的嗎？

　　日前中天城投的信披文件顯示，部分項(xiàng)目即便售價(jià)下降三成，地產(chǎn)公司還是能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。其他開(kāi)發(fā)商也曾做過(guò)類(lèi)似預(yù)測(cè)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)均有下降，毛利率均值分別為34.54%、33.27%。

　　如果中天城投公開(kāi)了開(kāi)發(fā)商的底線(xiàn)，那么巴克萊銀行最近一份研究報(bào)告中提到：“我們認(rèn)為政府最多能容忍全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)下滑10%左右，否則就會(huì)出臺(tái)更多支持性舉措”。也就是說(shuō)，巴克萊報(bào)告認(rèn)為政府對(duì)于樓價(jià)下跌能夠容忍的底線(xiàn)是在10%左右，比開(kāi)發(fā)商對(duì)樓價(jià)下跌的容忍度更差。

　　巴克萊報(bào)告的觀察大概也是對(duì)的。因?yàn)檎�府則非但要顧及樓市，而且要顧及其他行業(yè)及領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，即使是樓市，政府既要注意大型開(kāi)發(fā)商也要注意中小開(kāi)發(fā)商。

　　從直接的影響來(lái)看，目前不少三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)的樓盤(pán)，很多都是地方政府融資平臺(tái)投資所建，售不出去可能會(huì)引起一連串的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　還有，地產(chǎn)低迷對(duì)于正在減速的中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)重大威脅，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、水泥、家電等很多其他行業(yè)有著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。有分析師稱(chēng)，僅房地產(chǎn)投資一項(xiàng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)就達(dá)12%。如果算上建筑工人工資以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出等項(xiàng)目，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)總計(jì)超過(guò)20%。

　　因此地方政府對(duì)于樓價(jià)下跌的容忍度是要低于大型開(kāi)發(fā)商的。

　　可是，無(wú)論大型房地產(chǎn)商對(duì)樓價(jià)下跌的容忍度是30%左右，還是政府對(duì)此的容忍度只有10%，這樣的容忍度都只是主觀的產(chǎn)物。樓市樓價(jià)的走向會(huì)聽(tīng)他們的嗎？

　　目前中國(guó)大部分地區(qū)樓市逆轉(zhuǎn)，主要原因是供求關(guān)系發(fā)生了變化。2011年前，市場(chǎng)基本上都處于供應(yīng)不足狀態(tài)，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。之后，房地產(chǎn)投資加速，新房開(kāi)工量于2013年達(dá)到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷(xiāo)量計(jì)算的住房供應(yīng)指標(biāo)上升到（并且始終保持在）4以上，這意味著將需要花費(fèi)4年以上的時(shí)間才能銷(xiāo)售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供應(yīng)指標(biāo)從2011年的3.74上升至4.40，中部地區(qū)從3.66上升至3.97，而東部地區(qū)的供應(yīng)指標(biāo)從4.24微漲至4.36。

　　如果我們從另一個(gè)角度看，從居民的收入與樓價(jià)的比例來(lái)看，目前即使已經(jīng)開(kāi)始在下跌的樓價(jià)仍然不是一個(gè)合理的樓價(jià)。居民購(gòu)房能力的增長(zhǎng)遠(yuǎn)跟不上樓價(jià)的上漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布了《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.5。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。且不說(shuō)北上廣深，北京高達(dá)19.1位居首位，就是西北五省會(huì)——烏魯木齊9.2，蘭州8.7，西寧7.4，西安6.4，銀川6.2，也均超過(guò)“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”。單從這個(gè)角度而言，房?jī)r(jià)要回歸“合理區(qū)間”，非但可能跌破10%，30%也是要跌破的。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)波動(dòng)是正常的，前一段長(zhǎng)期獲得的超額利潤(rùn)回吐出來(lái)一小部分，也應(yīng)該是市場(chǎng)體制下的正�，F(xiàn)象。房?jī)r(jià)下跌對(duì)于地方財(cái)政、GDP的影響，只有依靠財(cái)稅改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整等改革的辦法來(lái)解決。因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，樓市的方向盤(pán)從未掌握在政府手中。（郁慕湛）