近日，網(wǎng)上一則兩個(gè)單套價(jià)格上億的豪宅項(xiàng)目未公開(kāi)銷(xiāo)售就無(wú)房可賣(mài)的消息，被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。且不論事實(shí)真相如何，豪宅市場(chǎng)“逆市回暖”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月北京單價(jià)在4萬(wàn)以上的豪宅銷(xiāo)售量環(huán)比增長(zhǎng)了兩倍。
記者從北京售價(jià)超過(guò)11萬(wàn)的頂級(jí)豪宅盤(pán)古大觀(guān)獲悉，3月以來(lái)其客戶(hù)到訪(fǎng)量環(huán)比翻番，從看房到成交，最快的認(rèn)購(gòu)過(guò)程僅需3天。
聚焦
沒(méi)有售樓處 豪宅已“賣(mài)光”
近日，《國(guó)際金融報(bào)》爆出北京高檔住宅“姜莊湖莊園”已被“內(nèi)定一空”的消息。
據(jù)公開(kāi)信息顯示，姜莊湖莊園位于朝陽(yáng)區(qū)鼎城路6號(hào)，3月30日獲得預(yù)售許可證，擬售價(jià)格最高超過(guò)每平米10萬(wàn)元，銷(xiāo)售面積達(dá)1489.59平米，單套總價(jià)達(dá)1.6億元。
但是，如此地道的豪宅項(xiàng)目，卻在開(kāi)盤(pán)不久就“賣(mài)光了”，不僅現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有售樓處，打電話(huà)也聯(lián)系不上售樓處的人。
該報(bào)道引用一位業(yè)內(nèi)人士的話(huà)說(shuō)，此類(lèi)豪宅早就鎖定了“高端客戶(hù)”。樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，就已經(jīng)有了高端客戶(hù)群的鎖定，總價(jià)1億元以上的房子，瞄準(zhǔn)的是年收入至少上千萬(wàn)元的客戶(hù)群�？蛻�(hù)群多為各地大型國(guó)企高管層及上市民企老板。而且由于是跨地域銷(xiāo)售，隱蔽性大，不容易引人注意。
記者隨后從消息人士處獲悉，姜莊湖莊園是為客戶(hù)定制的項(xiàng)目，但究竟是何方神圣買(mǎi)下，仍然無(wú)人知曉。
京城頂級(jí)豪宅 看房量翻番
姜莊湖莊園的傳言雖未被證實(shí)，卻牽出了媒體對(duì)豪宅的關(guān)注，而據(jù)記者了解，北京豪宅近日的熱銷(xiāo)確實(shí)也是不爭(zhēng)的事實(shí)。
價(jià)值40萬(wàn)的全球頂級(jí)品牌入戶(hù)門(mén)，樓頂有停機(jī)坪，11萬(wàn)元單價(jià)，660平米的超大戶(hù)型，與水立方、鳥(niǎo)巢為鄰，盤(pán)古大觀(guān)這個(gè)北京老牌的頂級(jí)豪宅也在3月迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。
盤(pán)古大觀(guān)的銷(xiāo)售總監(jiān)蘭菲向記者透露，現(xiàn)在盤(pán)古大觀(guān)正在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房，手續(xù)沒(méi)有辦完，不能簽約，只能認(rèn)購(gòu)。盡管如此卻抵擋不了客戶(hù)的熱情。“進(jìn)入3月以來(lái)，客戶(hù)到訪(fǎng)量比之前幾乎翻了一番�！碧m菲表示。但是，對(duì)于每天能有多少客戶(hù)來(lái)電，什么樣的人來(lái)買(mǎi)，她卻字字謹(jǐn)慎。
在位于盤(pán)古七星酒店21層的該項(xiàng)目售樓處記者注意到，這里儼然是一個(gè)會(huì)所，大門(mén)入口處一邊站著一個(gè)年輕高大、金發(fā)碧眼的外國(guó)侍者，見(jiàn)了誰(shuí)都面帶微笑。進(jìn)到里面則是幾張碩大的沙發(fā)，還有幾桌人在一邊喝咖啡一邊聊天，若不是細(xì)心觀(guān)察，根本發(fā)現(xiàn)不了這就是售樓處，記者在這里呆了30分鐘，也沒(méi)有遇到看房的客戶(hù)。
蘭菲告訴記者，這很正常。參觀(guān)盤(pán)古項(xiàng)目都必須提前預(yù)約，看完沙盤(pán)，再由銷(xiāo)售人員和管家陪同，專(zhuān)車(chē)送到樣板間。即便是參觀(guān)樣板間也不會(huì)發(fā)生兩組看房客戶(hù)相遇的情況。
“成交量不會(huì)很大，從去年開(kāi)始一個(gè)月基本保持兩三套的銷(xiāo)售�！北P(pán)古大觀(guān)銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者，對(duì)于7000萬(wàn)總價(jià)的房子，幾乎不能貸款，誰(shuí)買(mǎi)都要考慮清楚。
最快3天簽約 再破神速紀(jì)錄
進(jìn)入3月以來(lái)，盤(pán)古項(xiàng)目已經(jīng)明顯感覺(jué)到市場(chǎng)的回暖，認(rèn)購(gòu)數(shù)量也在增長(zhǎng)，而從4月目前的到訪(fǎng)量來(lái)說(shuō)，要比3月還好，成交周期也在逐漸縮短。
“最快的3天就能成交”。據(jù)介紹，有些客戶(hù)第一天來(lái)看房，第二天又看了一遍，第三天就簽約了。這樣的簽約速度在北京豪宅市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)絕對(duì)罕見(jiàn)。一般來(lái)說(shuō)，成交周期都是一兩個(gè)月，有的甚至長(zhǎng)達(dá)一年左右。
而具體什么樣的客戶(hù)有如此快速的決斷，蘭菲卻只字不提，只說(shuō)客戶(hù)買(mǎi)來(lái)自住，并非投資。
“有的人，真的看不出來(lái)是不是來(lái)買(mǎi)房，買(mǎi)不買(mǎi)得起�！碧m菲說(shuō)，由于項(xiàng)目緊鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館，有游客順便看一下房子，這種情況也有。
“有一位客戶(hù)，胸前掛著相機(jī)，起初就是來(lái)參觀(guān)水立方和鳥(niǎo)巢的，順便上售樓處看看。但聽(tīng)完售樓員介紹并且看了項(xiàng)目之后不久就買(mǎi)下了�！碧m菲分析，買(mǎi)下他們房子的人一是認(rèn)為地段好，另外認(rèn)為房子的文化理念與自己合拍，再有就是傳承用的。
據(jù)了解，該項(xiàng)目目前在售的房源還有不到40套，銷(xiāo)售出去的大部分房子業(yè)主已經(jīng)裝修入住。
3月北京高端項(xiàng)目成交TOP10
名次 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 套數(shù) 均價(jià)(元/㎡)
1 保利中央公園 朝陽(yáng)區(qū)望京 86 39899
2 首城國(guó)際中心（首城雙景） 朝陽(yáng)區(qū)廣渠路36號(hào) 52 36638
3 金茂府 朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào) 51 45761
4 西山壹號(hào)院 海淀區(qū)圓明園西路藥用植物園北側(cè) 31 41095
5 中海紫御公館 崇文區(qū)陶然亭橋東南角 30 38841
6 東湖灣 朝陽(yáng)區(qū)望京 26 34856
7 正源·金融世家 西城區(qū)真武廟路6號(hào) 21 55452
8 璞瑅 豐臺(tái)區(qū)龍?zhí)逗蚰?00米 20 37306
9 太陽(yáng)星城火星園 朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮 18 41333
10 萬(wàn)科藍(lán)山 朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào) 17 37801
市場(chǎng)
3月公寓豪宅銷(xiāo)量迅猛增加
因?yàn)榭蛻?hù)群體不一樣，豪宅銷(xiāo)售在去年宏觀(guān)調(diào)控中并未受到太多影響，在今年春節(jié)后銷(xiāo)量甚至可以說(shuō)是“再上一個(gè)臺(tái)階”。這一事實(shí)在數(shù)據(jù)上也得到了證實(shí)。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京76個(gè)售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的在售公寓豪宅項(xiàng)目3月份共售出了465套，銷(xiāo)售面積7.5萬(wàn)平米。環(huán)比2月，銷(xiāo)售套數(shù)激增263.3%，銷(xiāo)售面積大幅上漲了264.9%；同比2011年3月，銷(xiāo)售套數(shù)、面積分別上漲了86.7%和97.4%。
3月，樓市初現(xiàn)回暖勢(shì)頭，北京商品住宅的成交總量環(huán)比上漲五成，而公寓豪宅的成交表現(xiàn)更優(yōu)于大市，銷(xiāo)量環(huán)比驟增2.6倍。
在公寓豪宅銷(xiāo)量整體上升的過(guò)程中，單套面積超過(guò)300平米的大尺度戶(hù)型設(shè)計(jì)更是備受購(gòu)房人熱捧。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月300平米以上大戶(hù)型公寓豪宅售出了92套，環(huán)比2月翻了3.5倍，增幅大大超越了整體公寓豪宅市場(chǎng)。
“價(jià)格堅(jiān)挺”成熱銷(xiāo)理由
“去年一年，價(jià)格平穩(wěn)，沒(méi)有什么優(yōu)惠”。蘭菲告訴記者，盤(pán)古大觀(guān)一直保持11萬(wàn)左右的單價(jià)，“沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，就算打折加送物業(yè)費(fèi)，不買(mǎi)還是不買(mǎi)”。蘭菲說(shuō)話(huà)雖然直爽，但也不乏道理。
與普通住宅“以?xún)r(jià)換量”吸引成交不同，拉動(dòng)公寓豪宅銷(xiāo)量猛增的動(dòng)力卻恰恰源自?xún)r(jià)格堅(jiān)挺。目前北京公寓豪宅的平均價(jià)格已在6萬(wàn)元/平米以上維持了半年之久，而同一時(shí)期，普通住宅則全面打開(kāi)了房?jī)r(jià)的下行窗口，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌破一半。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，十二五期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開(kāi)始放緩，選擇合適的投資途徑，令資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)減速的大環(huán)境下實(shí)現(xiàn)保值增值是當(dāng)前高資產(chǎn)人群關(guān)注的核心問(wèn)題。
他認(rèn)為，當(dāng)前樓市下行，唯有公寓豪宅憑借占據(jù)不可復(fù)制稀缺城市資源，價(jià)格表現(xiàn)有別于震蕩下挫的大市，走出了一條平穩(wěn)向上的價(jià)值曲線(xiàn)，正是價(jià)格的堅(jiān)挺，令公寓豪宅受到高資產(chǎn)人群的青睞，推動(dòng)了近期成交量的大舉反彈。
預(yù)期
二季度10余高端盤(pán)計(jì)劃入市
任啟鑫分析，2012年一季度，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)是通過(guò)中、低端項(xiàng)目降價(jià)跑量的方式緩解資金壓力、支撐利潤(rùn)增長(zhǎng)。
3月全國(guó)“兩會(huì)”后，全年的房地產(chǎn)政策方向徹底明朗，為確保資金順暢周轉(zhuǎn)，房企必須尋求淡市下的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在公寓豪宅需求升溫、銷(xiāo)量猛增的背景下，加大高端項(xiàng)目入市成為房企的首選。
當(dāng)前，高端新盤(pán)的建筑理念更先進(jìn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)、物業(yè)服務(wù)、資源配套等方面都在圍繞高端客戶(hù)群的需求變化不斷升級(jí)，通過(guò)附加價(jià)值的提升增強(qiáng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。性?xún)r(jià)比的提升，將有助于進(jìn)一步促進(jìn)公寓豪宅銷(xiāo)量的回暖。
另外，高端市場(chǎng)回暖、入市項(xiàng)目的增加，大量資金實(shí)力雄厚的財(cái)富階層出手購(gòu)房，能夠產(chǎn)生吸納市場(chǎng)過(guò)量流動(dòng)資金的“吸金池”的作用，將游資穩(wěn)定在地產(chǎn)市場(chǎng)，固化成為房產(chǎn)資產(chǎn)，能夠減少資金流向與民生相關(guān)的其他領(lǐng)域，有助平穩(wěn)物價(jià)。
今年一季度，公寓豪宅出現(xiàn)了罕見(jiàn)的零入市局面，供應(yīng)斷檔，這一狀況將在二季度有所轉(zhuǎn)機(jī)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年二季度，將有紫御華府、京禧閣、凱德錦繡等10余個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目計(jì)劃入市，另外還有中駿綠洲莊園、碧海方舟（國(guó)頌）、老莊等大面積頂級(jí)別墅取得了預(yù)售許可。值得一提的是，位于京西的紫御華府是330-1200㎡超大空間，3.6米層高、22米面寬，這樣的面積在業(yè)內(nèi)罕見(jiàn)。
這些高端樓盤(pán)多位于四、五環(huán)周邊，計(jì)劃售價(jià)普遍在5萬(wàn)元以上，東北四環(huán)外的碧海方舟（國(guó)頌）項(xiàng)目的擬售均價(jià)更是高達(dá)10萬(wàn)元。這顯示出，在連續(xù)多年市區(qū)無(wú)住宅用地供應(yīng)的情況下，高端盤(pán)的主流供給區(qū)位已開(kāi)始外移。
