北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份北京市實(shí)現(xiàn)土地出讓金額不到22個(gè)億，同比去年的1月份減少63.9%。
繼2011年北京土地收入因調(diào)控迅速下滑之后，2012年的土地出讓形式顯然開(kāi)局不利。對(duì)此，北京市財(cái)政局于日前表示，對(duì)今年的土地市場(chǎng)形勢(shì)依然不樂(lè)觀，預(yù)計(jì)今年的土地出讓收入為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。
與此同時(shí)，自2009年以來(lái)持續(xù)大規(guī)模的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資依然在進(jìn)行中，盡管政府表示不存在“斷頓”可能，但業(yè)內(nèi)人士表示，資金壓力依然不小。
官方調(diào)低土地收入預(yù)期
日前，北京市財(cái)政局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年本市實(shí)際土地供應(yīng)總量為5970公頃，完成年初6500公頃計(jì)劃的92%，這是近三年來(lái)本市首次沒(méi)有完成年度供地計(jì)劃。同時(shí)，受政策調(diào)控的影響，去年的土地出讓金出現(xiàn)了較大幅度的下滑，按照官方的數(shù)據(jù)，去年共實(shí)現(xiàn)土地出讓收入1233.68億元，與2010年超過(guò)1600億元的土地出讓金相比，縮水近三成。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年土地成交量和平均溢價(jià)率跌至4年來(lái)的最低點(diǎn)。
基于此，官方對(duì)今年的土地收入預(yù)期調(diào)低，按照北京市財(cái)政局的預(yù)計(jì)，今年的土地出讓收入僅為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。
事實(shí)上，在此之前，北京市財(cái)政局《關(guān)于北京市2011年預(yù)算執(zhí)行情況和2012年預(yù)算草案的報(bào)告》已明顯表示政府對(duì)2012年的土地收入預(yù)期并不高。該報(bào)告顯示，2011年全市土地出讓金受到商務(wù)中心區(qū)收入規(guī)模較大等影響，達(dá)到741.9億元，完成預(yù)算的127.7%。而2012年土地出讓金則“不被看好”，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，預(yù)算收入為330.1億元。按照該數(shù)據(jù)計(jì)算，2011年的土地出讓金預(yù)算收入為580.97億元，而2012年只定到了330.1億元，降幅高達(dá)76%。
1月份土地成交不足22億
今年以來(lái)的土地出讓情況表明，調(diào)低土地收入預(yù)期是明智的，從目前的情形來(lái)看，2012年的土地成交情況甚至較2011年更為嚴(yán)峻。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份北京市共成交土地20宗，月度成交數(shù)量繼續(xù)下滑，且成交日期基本都集中在1月20日之前，春節(jié)之后僅有一宗成交。20宗土地均為底價(jià)成交，共實(shí)現(xiàn)土地出讓金額不到22個(gè)億，環(huán)比上月減少83.6%，同比去年的1月份減少63.9%，即使與去年春節(jié)所在的2月份相比，這一金額也減少了69%，成為近年來(lái)月度土地出讓金額最少的一個(gè)月。其中住宅類地塊僅有1宗，該宗地位于房山長(zhǎng)陽(yáng)，樓面價(jià)為4482元/平方米，遠(yuǎn)低于之前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)平均價(jià)格。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2012年1月土地市場(chǎng)明顯冷清于去年同期，在2011年年初的1-2月，雖然也受到春節(jié)影響，但是兩月的土地出讓金則分別達(dá)到了61.45億元及70.9億元。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，今年1月份集中了元旦與春節(jié)兩個(gè)假期，工作日大量減少，因此2012北京土地市場(chǎng)也遭遇開(kāi)局冷清的局面。工作日的減少固然是成交量下降的一個(gè)直接原因，但是從更深層次來(lái)看，長(zhǎng)期而嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策才是這一現(xiàn)象的根本原因。
2011年在深度調(diào)控帶來(lái)的量?jī)r(jià)齊跌中落下帷幕，而從目前的政策現(xiàn)狀來(lái)看，除去貨幣政策略有放松的勢(shì)頭之外，其他方面均是迷霧重鎖，由此可以判定，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀，部分房企甚至已經(jīng)做好虧損的準(zhǔn)備，對(duì)于土地市場(chǎng)更是望而卻步。
另外，1月份出讓的所有土地，全部以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0，這也是最近數(shù)年來(lái)少見(jiàn)的現(xiàn)象。
北京土地開(kāi)發(fā)不會(huì)斷頓
嚴(yán)峻的土地成交形勢(shì)使得不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年的土地開(kāi)發(fā)資金較為擔(dān)憂。
根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)財(cái)政收入約為8.3萬(wàn)億元，而土地出讓收入就達(dá)2.9萬(wàn)億，占比將近35%。在不少熱點(diǎn)城市，土地出讓收入甚至可占到全年財(cái)政收入的一半。
另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，地方政府還面臨著債務(wù)壓身的境況。按照審計(jì)署的報(bào)告，截至2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額就達(dá)2.5萬(wàn)億元，接近2010年全年土地出讓收入總額。
官方的相關(guān)負(fù)責(zé)人于近期表示，土地儲(chǔ)備的融資是有保障的，不存在“斷頓”的可能。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本市在過(guò)去的三年里每年均實(shí)行了千億元土地儲(chǔ)備的計(jì)劃，其中銀行融資成為最大的保障，而根據(jù)計(jì)劃，去年起首批千億元土地儲(chǔ)備的融資已經(jīng)進(jìn)入還款期，目前首批融資已經(jīng)全部還款完畢。在土地出讓金大幅下降的情況下，本市土地儲(chǔ)備融資的還款能力還是有保障的。
收支平衡壓力加大
雖不至于“斷頓”，但不可否認(rèn)的是，今年的土地開(kāi)發(fā)收支平衡的壓力顯著增大。
對(duì)于今年土地市場(chǎng)的形勢(shì)，張大偉預(yù)計(jì)，2012年北京土地市場(chǎng)的出讓金收入很可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009、2010、2011年三年的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃均為1000億元。
任啟鑫認(rèn)為，房企購(gòu)地意愿的不斷降低，將造成2012年土地出讓金的大幅減少。從目前的態(tài)勢(shì)看，2012年全年土地出讓金額能達(dá)到去年的一半已屬不易。2012年極有可能難以平復(fù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)投資，地方政府將出現(xiàn)入不敷出的局面。
業(yè)內(nèi)專家表示，目前地方政府存在的最大問(wèn)題是，由于商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺(tái)清理導(dǎo)致的地方財(cái)力減弱，同時(shí)，包括土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備投資在內(nèi)的地方財(cái)政開(kāi)支卻在上升，導(dǎo)致二者間的缺口越來(lái)越大。事實(shí)上，政府為了應(yīng)對(duì)這個(gè)險(xiǎn)局已從去年開(kāi)始采取了不少有效的推地方式，比如，加大商業(yè)地塊和多功能用地的供應(yīng)，同時(shí)，大量將住宅用地的出讓方式由招標(biāo)出讓改為掛牌出讓，以避免投標(biāo)開(kāi)發(fā)商不滿3家而出現(xiàn)流標(biāo)。這些措施都起到了相應(yīng)的效果，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，仍然無(wú)法阻擋調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)成交的打擊。
